Bilindiği üzere gelir vergisi kanunu gereğince gerçek kişilerin bir takvim yılı içerisinde elde ettikleri gelirlerden olan taşınmaz kira gelirlerinin bildirilip, vergilendirme safhasına kadar geçen süreç içinde merak edilen bir çok soruya yanıt bulabileceğiniz bir yazı hazırladım okumanız dileğiyle.
Kira geliri elde edilmesi nasıl oluşur?
*Hak sahibi kira bedelini tahsil ettiği anda oluşur.
Kira gelirinin tahsil edilmesi hakkında
*Hak sahipleri banka yoluyla veya çekle elde ettikleri gelirler nakden elde edilmiş gelir sayılır.
*Ayrıca geçmiş yılların gelirleri olarak elde edilen (örneğin 2020,2021,2022 ve 2023 yılına ait gelirler) eğer 2023 yılı içerisinde elde edildiyse bu gelir 2023 yılı gelirleri sayılır ve 2023 yılının verilmesi gereken beyanname dönemi süresinde içerisinde bildirimi gerçekleştirilir.
*Yine gelecek yıllara ilişkin gelirler peşin olarak yani (2023 yılı içerisinde 2023,2024,2025 yıllarına ait kira gelirleri topluca elde edildiyse her yıla ait kira geliri ilgili takvim yılına ait beyanname döneminin bildirileceği zaman zarfında bildirilir.
* Son olarak kira geliri mal veya eşya seklinde elde edildiyse VUK 213 sayılı kanun gereğince emsal bedel ile para cinsine çevrilir.
Kira gelirinin hiç olmaması veya düşük olması halinde
*Gayrımenkulunu bedelsiz olarak başkalarının kullanımına tahsis edenler ve kiraladıkları yerden elde ettikleri gelirler emsal kira bedelinden düşük olması durumunda emsal kira bedeli esas alınır. (Bina ve araziler için emsal kira bedelleri yetkili özel makamlar veya mahkemelerce belirlenir . Eğer bu tespitler yapılmamış ise emsal bedel,bina veya arazinin emlak değerinin %5’i olarak kabul edilir.
Emsal bedel uygulanmayacağı Haller
*Boş kalan konutların korunması maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine geçmesi durumunda
*Konutların anne, baba, büyükbaba, büyükanne, çocuklar, torunlar, kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi. (Ancak bu kimselerin adına birden fazla konut tahsis edilmemişse emsal bedel yalnız bir konut için uygulanmaz)
*Mal sahibi ile akrabaların da aynı dairede ikamet etmesi durumunda.
* 06.02.2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli depremden ötürü ilgili bakanlıkça mücbir sebep hali kapsamına alınan illerde yaşayan vatandaşların barınma ihtiyaçlarını gidermek için tahsis edilen konutlara emsal bedel uygulanmayacak.
Konut ve İşyeri Kira Gelirinde İstisna
*Bir takvim yılı içinde elde edilen gelirin 2023 yılında 21.000,00TL’lik kısmı gelir vergisinden istisna tutulmuştur. İstisna tutarı altında gelir elde edenler beyanname vermeyecektir.
*İşyeri kira geliri elde edenler içinse istisna sınırı 2023 yılı için brüt 150.000TL’dir.
*(Basit usul mükelleflere kira verenler ise 8.400TL üzerinde gelir elde etmeleri halinde bildirimde bulunacaktır.)
*Hem mesken hem işyeri kira geliri elde edenler 21.000TL istisna düştükten sonra konut ve işyeri kira geliri toplamı 150.000TL’yi aşıyorsa bildirimde bulunulacaktır.
* Yasal süresinde bildirilmeyen gelirler için 21.000TL’lik istisna uygulanamayacaktır. Ancak yasal süresinde bildirilmediği idare tarafından tespit edilmeden ihtiyarı olarak bildirim gerçekleştiyse istisna uygulanır.
*Ticari, zirai ve mesleki kazancı olanlar ,konut kira geliri etseler dahi istisnayı kullanamazlar.
*Yine gmsi beyannamesi verecek olup konut geliri dışında, işyeri kira geliri ,ücret , menkul sermaye iradı , diğer kazançlardan ötürü elde ettikleri hasılat toplamı gelir vergisinin 3.dilimine denk 550.000TL tutarın üzerindeyse 21.000,00TL’lik istisnadan yararlanamaz. Altıdaysa yalnız 1 sefer uygulanır. Birden fazla elde edilen konut geliri varsa yine 1 sefer uygulanır.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde elde edilen gelirlerin bildirimi
*Her bir ortağın elde ettiği gelire ilişkin bildirimler için 21.000,00TL’lik istisna her bir ortak için ayrı ayrı uygulanır.
Birden fazla ortağı olan konut için elde edilen kiranın yalnız bir kişinin hesabına geçmesi durumunda
*Birden fazla ortağın bulunduğu taşınmaz için toplam kira geliri 1 kişinin hesabına yatıyorsa sadece bildirimi kira geliri elde eden tarafından yapılabilir.
GMSİ’de mal ve haklara hisseli sahip olunması halinde beyanname kim tarafından verilir?
Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması durumunda, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.
Ölüm halinde beyanname ne zaman verilecektir?
Ölüm halinde beyanname, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilecektir.
Küçük ve kısıtlıların GMSİ mükellefi olması durumunda beyanname kim tarafından verilir?
Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda, bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır.
Kira gelirinde indirilebilecek giderler
Bu hususta kullanılabilecek iki türlü gider yöntemi vardır;
*Götürü gider yönetimi.
*Gerçek gider yöntemi.
Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Gerçek gider yönteminde indirilecek giderler
- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
- 3. Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,
- 4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizler
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İşyerleri dahil değil)
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar
- Kiraya verenin yaptığı tadilat bakım onarım bedelleri.
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Götürü gider yönteminde indirilecek giderler
*Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, hasılatlarından %15’ini götürü gider olarak gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.
İndirim yapılacak diğer gider kalemleri
*Hayat/şahıs sigorta primleri, (yıllık asgari ücret tutarını aşmayacak şekilde beyan edilen gelirin %15’ine kadar,), Eş ve 18 yaşın altında çocukların(tahsili süren 25 yaş altı ) primlerinin %50’si, Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin %100’ünden, (
*Eğitim ve sağlık harcamaları.
beyan edilen gelirin %10’unu aşamaz.
*Bağış ve Yardımlar.
* Sponsorluk Harcamaları.
Amatör spor dalları için tamamı, Profesyonel spor dalları için %50’si.
* Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi.
* Diğer Kanunlara Göre Tamamı İndirilecek Bazı Bağış ve Yardımlar.
Beyannamenin verilme şekli ve zamanı
*Mükelleflerin, 2023 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart – 1 Nisan 2024 (31 Mart 2024 tarihinin hafta sonuna rastlaması nedeniyle) tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.